“五個(gè)聚焦”深入實(shí)施城市更新行動(dòng)

中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，實(shí)施城市更新行動(dòng)，打造宜居、韌性、智慧城市。落實(shí)城市更新行動(dòng)，就是落實(shí)國家戰(zhàn)略、搶抓戰(zhàn)略機(jī)遇，特別是城市更新意味著城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和住宅建設(shè)等方面的巨大投資需求，將成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。同時(shí)，城市更新作為一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，資金平衡難、政策配套難、多方參與難等問題需要引起高度關(guān)注。應(yīng)堅(jiān)持問題導(dǎo)向，突出重點(diǎn)、因類施策，以扎實(shí)的工作成效賦能高質(zhì)量城市更新。

聚焦完善配套政策 構(gòu)建城市更新體系

配套政策不明確落地，不但會導(dǎo)致城市更新行動(dòng)“寸步難行”，還會制約多元主體參與城市更新的積極性。應(yīng)加快圍繞城市更新指導(dǎo)意見這一核心文件，因地制宜出臺N個(gè)配套政策指引文件，構(gòu)建“1+N”城市更新政策體系。

·資金

在資金方面，出臺相關(guān)意見，支持和鼓勵(lì)社會資本參與城市更新。

·項(xiàng)目

在項(xiàng)目認(rèn)定方面，出臺辦法進(jìn)一步明確城市更新項(xiàng)目的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施流程。

·規(guī)劃

在規(guī)劃政策方面，出臺城市更新容積率獎(jiǎng)勵(lì)及轉(zhuǎn)移的實(shí)施辦法。

·保護(hù)

在歷史風(fēng)貌保護(hù)方面，出臺深化城市有機(jī)更新、促進(jìn)歷史風(fēng)貌保護(hù)工作的意見。

·建筑節(jié)能

在建筑節(jié)能方面，盡量提前部署面向“碳中和”的城市建設(shè)低碳轉(zhuǎn)型，可以在實(shí)施城市更新行動(dòng)的同時(shí)進(jìn)行既有建筑的綠色節(jié)能改造，同時(shí)出臺深化城市有機(jī)更新、促進(jìn)既有建筑節(jié)能改造的辦法以及老舊建筑節(jié)能改造標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范等。

聚焦社會資本參與 健全資金平衡機(jī)制

實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的城市更新必須先解決資金平衡問題，社會資本參與是重要支撐力量。

·靈活運(yùn)用土地政策

湖南省湘潭市通過允許社會資本少量征拆、調(diào)整容積率、改變土地性質(zhì)和用途等方式，調(diào)動(dòng)社會資本參與城市更新的積極性。江蘇省蘇州市引入城市“合伙人”機(jī)制，通過賦予實(shí)施主體規(guī)劃參與權(quán)、采取混合用地模式、給予適度獎(jiǎng)勵(lì)等手段，調(diào)動(dòng)市場主體參與城市更新的積極性。

·堅(jiān)持多元融資

城市更新要堅(jiān)持多元融資，特別是支持社會資本參與城市更新。比如對基本實(shí)現(xiàn)建設(shè)運(yùn)營平衡的項(xiàng)目，可采取授予社會資本特許經(jīng)營權(quán)模式；對不能覆蓋投資需求的項(xiàng)目，可采取政府和社會資本合作（PPP）模式；對沒有直接收費(fèi)來源的項(xiàng)目，可采取政府匹配資源、社會資本綜合開發(fā)模式。通過這些舉措可以緩解政府的資金平衡壓力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的城市更新。

聚焦老舊小區(qū)更新 探索居民自主改造

未來一段時(shí)間，老舊小區(qū)改造將是城市更新行動(dòng)的核心。對于涉及老舊小區(qū)改造和部分拆建的項(xiàng)目，可由居民自發(fā)形成房屋改造意向，通過多數(shù)決議的民主機(jī)制提出改造決定，委托專業(yè)單位實(shí)施原地改建重建，改造成本應(yīng)由居民全部或部分承擔(dān)，而政府可利用城市更新專項(xiàng)資金進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貼。若居民出資困難，居民可讓出部分經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)給開發(fā)商。

·將利益矛盾轉(zhuǎn)化為互贏動(dòng)力

允許開發(fā)商對新增面積和設(shè)施出租、出讓或者進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，項(xiàng)目運(yùn)作的溢盈價(jià)值部分優(yōu)先彌補(bǔ)改建成本，再由居民和開發(fā)商協(xié)議剩余收益分配。該模式讓原本居民與政府、開發(fā)商之間因拆遷而產(chǎn)生的利益矛盾轉(zhuǎn)化成互贏互利的動(dòng)力，避免了不和諧因素的產(chǎn)生。

·政府推動(dòng)居民提高執(zhí)行力

由居民發(fā)起的出資和資金運(yùn)作，也在一定程度上緩解了政府資金不足問題。但該模式可能存在居民執(zhí)行力不強(qiáng)、資金籌集能力有限等問題，政府部門應(yīng)起到監(jiān)督、協(xié)調(diào)和推動(dòng)作用，如開放住房公積金貸款等拓寬居民籌資渠道，上述舉措可以真正實(shí)現(xiàn)城市更新的公眾參與。

聚焦公眾參與機(jī)制 緩解居民心理落差

城市更新的目標(biāo)是改善居民生活環(huán)境、促進(jìn)居民生活幸福，只有通過廣泛深入的公眾參與、了解并協(xié)商各方需求、促進(jìn)項(xiàng)目效益共享，才能實(shí)現(xiàn)多方共贏的局面。

·充分宣傳緩解心理落差

政策導(dǎo)向由“以拆為主”改為“以留為主”，居民勢必會產(chǎn)生較大的心理落差。因此，對于老舊小區(qū)改造和涉及歷史風(fēng)貌保護(hù)類的更新項(xiàng)目，需進(jìn)行方案宣傳與意見征詢，所有房屋改造過程盡可能尊重居民意愿，定期舉行工作會議，討論實(shí)施過程中的難題和解決方案。

·引入監(jiān)督制度保障公眾權(quán)利

引入公眾咨詢監(jiān)督委員會制度，充分保障市民群眾的選擇權(quán)、參與權(quán)、知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。對特定地塊進(jìn)行城市更新項(xiàng)目認(rèn)定前，組織相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜疫M(jìn)行多輪論證，制定片區(qū)更新的策劃和實(shí)施方案。

以上舉措旨在最大化實(shí)現(xiàn)公眾和專家參與機(jī)制，緩解居民心理落差。

聚焦城市品質(zhì)提升 開展專項(xiàng)提升行動(dòng)

目前，有的城市更新項(xiàng)目存在“多拆除重建、少綜合整治，多局部開發(fā)、少全域統(tǒng)籌”等問題，影響了城市品質(zhì)提升。

·提升生活品質(zhì)

應(yīng)進(jìn)一步提升居民生活品質(zhì)，推進(jìn)適老化改造，圍繞助行、助浴、助潔、緊急救援、康復(fù)輔助等，試點(diǎn)市場化適老改造項(xiàng)目。同時(shí)推進(jìn)適兒化改造，提供適應(yīng)兒童成長的社區(qū)環(huán)境、教育配套、活動(dòng)場所，精準(zhǔn)提供全齡化服務(wù)。

·提升生態(tài)品質(zhì)

特別是要提升生態(tài)品質(zhì)，開展城區(qū)綠蔭工程和送綠進(jìn)社區(qū)活動(dòng)，扮靚生態(tài)長廊，豐富城區(qū)道路綠化品種，打造四季有花、花林相映、步移景易、一路一花的景觀效果。

·提升人文品質(zhì)

重點(diǎn)提升人文品質(zhì)，在文化、旅游、藝術(shù)、餐飲等深耕多年的領(lǐng)域中，定期梳理發(fā)布特色場景清單，借助互聯(lián)網(wǎng)、網(wǎng)絡(luò)大咖、網(wǎng)紅自媒體宣傳，持續(xù)攀升話題熱度，精準(zhǔn)打造一批現(xiàn)象級IP。

·提升管理品質(zhì)

充分利用先進(jìn)技術(shù)，聚焦提升管理品質(zhì)，加速數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，讓5G（第五代移動(dòng)通信技術(shù)）、物聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代信息技術(shù)進(jìn)家庭、進(jìn)樓宇、進(jìn)社區(qū)，用數(shù)字化推動(dòng)城市管理理念、模式、手段創(chuàng)新。

作者單位為濰坊市改革發(fā)展研究中心